Pháp lý là vấn đề then chốt
Đánh giá về thị trường bất động sản (BĐS) năm 2024, chuyên gia Cấn Văn Lực cho rằng, có 4 yếu tố tác động rất mạnh đến thị trường BĐS trong năm 2024 gồm: kinh tế vĩ mô, vấn đề pháp lý, tài chính, quy hoạch và phát triển cơ sở hạ tầng.
Về yếu tố kinh tế vĩ mô, thị trường BĐS không thể yên tâm nếu kinh tế không tăng trưởng, thu nhập bị giảm, lạm phát quá cao.
“Pháp lý là vấn đề cực kỳ then chốt đối với thị trường BĐS. Chúng tôi hi vọng vấn đề pháp lý sẽ được tháo gỡ khoảng 40 - 50%. Cho dù Luật Đất đai (sửa đổi) chưa được thông qua ngay nhưng hi vọng được thông qua sớm nhất. Trong khi đó, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS đã được thông qua vào cuối tháng 11/2023 và sẽ có cùng hiệu lực vào ngày 1/1/2025.
Hiện còn vướng một số vấn đề pháp lý liên quan định giá đất, đặc biệt cho những dự án đang tồn đọng, dở dang. Có tình trạng nhiều dự án còn dở dang tại nhiều địa phương vì chưa được định giá đất để đền bù, để giải phóng mặt bằng và để nộp tiền thuê đất, tiền sử dụng đất. Chính phủ đang quyết tâm để ban hành nghị định sửa đổi 44 liên quan đến định giá đất trong khoảng 1, 2 tuần tới", ông Lực nhấn mạnh.
Theo giới chuyên gia, thị trường BĐS đã và đang đi qua vùng đáy.
Vấn đề thứ 3 là tài chính. Lãi suất giảm là một nhân tố rất quan trọng đối với thị trường BĐS. Nguồn vốn cho DN phát triển dự án không phải là quá nhiều nhưng người dân mua nhà mới là quan trọng. Và người dân sẵn sàng “xuống tiền” đầu tư khi mức lãi suất chấp nhận được.
Vấn đề thứ 4 là quy hoạch và phát triển cơ sở hạ tầng.
“4 vấn đề này đều tích cực hơn trong năm tới. Do vậy, không có lý do gì mà thị trường BĐS lại đi xuống”, chuyên gia nhận định.
Nói rõ hơn về thời điểm hồi phục, ông Lực cho biết, thực ra thị trường BĐS đâu đó đang đi qua vùng đáy. Số liệu của Batdongsan.com.vn cho thấy tháng 6, tháng 7 thị trường rất khó khăn. Thị trường đã và đang đi qua vùng đáy và hiện đang nhúc nhích trong quý IV.
“Có lẽ từ quý II/2024 thị trường sẽ phục hồi tích cực hơn, mạnh hơn bởi khi đó tất cả các đạo luật liên quan đến BĐS được thông qua, vướng mắc về pháp lý đối với các dự án, kể cả định giá đất, sẽ được giải quyết. Đồng thời độ ngấm về chính sách liên quan đến lãi suất sẽ ngấm sâu hơn. Đặc biệt, lúc đó niềm tin với thị trường, với kinh tế vĩ mô, thế giới tích cực hơn thì mức độ “xuống tiền” chắc chắn tích cực hơn”, chuyên gia Cấn Văn Lực nhận định.
Trong khi đó, ông Nguyễn Quốc Anh - Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn có tâm lý thận trọng hơn khixét trên ba yếu tố đảo chiều của thị trường là lãi suất - tăng trưởng tín dụng - chính sách.
Theo ông Quốc Anh, thị trường BĐS năm 2023 cũng có những điểm sáng khá tương đồng với giai đoạn cách đây 10 năm.
Năm 2023 ghi nhận sự điều chỉnh rất mạnh về lãi suất điều hành. Đặc biệt đến quý 4, lãi suất huy động giảm 3-5% so với đầu năm.
Về tín dụng, đầu năm Chính phủ đưa ra tín dụng tăng trưởng 14-15%. Thực tế đến thời điểm cuối tháng 11/2023 tăng trưởng tín dụng đạt 8,21%.
Về chính sách, nhiều nghị định, nghị quyết được thông qua để hỗ trợ thị trường. Đơn cử như, nghị định 08, nghị quyết 33, thông tư 06, gói 120.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội. Luật Kinh doanh BĐS và Luật nhà ở đã được Quốc hội thông qua và có hiệu lực từ đầu năm 2025.
“Tiến trình thị trường đang có những điều kiện cơ bản để tạo nền tảng cho điểm đảo chiều diễn ra trong giai đoạn quý 3/2024”, ông Quốc Anh dự báo.
Tuy vậy, chuyên gia lưu ý, đảo chiều không có nghĩa là thị trường sẽ ngay lập tức quay trở lại. Thị trường đang ở một xu thế đi ngang dưới đáy dài hạn, đảo chiều tức là thị trường thoát khỏi xu hướng đi ngang đó và thị trường cần khoảng thời gian nhất định để phục hồi.
Hướng đến chuẩn hoá và chuyên nghiệp hoá
Trong bối cảnh hiện nay, các chuyên gia có chung nhận định, thị trường BĐS cần phải chuẩn hoá và chuyên nghiệp hoá.
Ông Nguyễn Văn Đính - Phó chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam cho biết, Luật Kinh doanh BĐS có hiệu lực thi hành vào đầu năm 2025 đòi hỏi tính chuyên nghiệp, tuân thủ pháp luật với những quy định mạnh hơn, cao hơn.
Theo đó, đội ngũ môi giới sẽ không được phép hoạt động tự do nữa. Họ sẽ buộc phải tự lập doanh nghiệp hoặc tham gia vào các doanh nghiệp để đăng ký hoạt động.
Vai trò, trách nhiệm của các sàn, tổ chức môi giới cũng sẽ nhiều hơn và lớn hơn. Bộ phận môi giới làm sai, các sàn, tổ chức môi giới phải chịu trách nhiệm.
Ngoài việc cấp chứng chỉ hành nghề cho môi giới, các đơn vị quản lý môi giới cũng phải đánh giá năng lực, chất lượng nhà môi giới thông qua việc tổ chức đào tạo để hoàn thiện kỹ năng, tính chuyên nghiệp, qua đó bảo đảm phù hợp với pháp luật Việt Nam và hội nhập với quốc tế.
Cùng quan điểm, chuyên gia Cấn Văn Lực khuyến nghị các nhà môi giới, nhà đầu tư phải chuẩn hoá theo quy định của pháp luật để bảo đảm thị trường BĐS được lành mạnh hoá, kinh doanh trên cơ sở chuyên nghiệp, chuẩn hoá và thông tin dữ liệu.
“Ngay từ bây giờ các đơn vị phải chuẩn bị cho hoạt động chuẩn hoá trước khi các đạo luật liên quan đến kinh doanh bất động sản có hiệu lực vào đầu năm 2025. Câu chuyện chuẩn hoá không phải là ngày 1, ngày 2 là xong, mà phải chuẩn bị cả năm”, ông Lực gợi ý.
Phải tiếp tục phải cơ cấu lại và quyết liệt hơn, trong đó có nội dung về chuyển đổi số. Quan trọng hơn, nếu doanh nghiệp còn nợ nần thì bán tài sản để giải toả, có cơ sở để đi lên trong giai đoạn tới, Nếu mất tín nhiệm vào lúc này thì khả năng phục hồi sau đó sẽ cực kỳ khó.
Ngoài ra, trong bối cảnh mới với nhiều thay đổi hiện nay, doanh nghiệp cần phải định vị một hướng mới cho mình sau thời gian khó khăn, qua đó thích ứng tốt với thị trường và phát triển bền vững trong tương lai.
