Khó tiếp cận nhà ở xã hội trong khu đô thị
Trong nhiều năm qua, tại các đô thị việc xây dựng nhà ở xã hội đang là nhu cầu cấp thiết để giải quyết chỗ ở cho đối tượng công nhân, người lao động thu nhập thấp. Chính Phủ cũng đã có quy định yêu cầu các chủ đầu tư phải dành 20% quỹ xây dựng nhà ở xã hội trong dự án thương mại. Tuy nhiên trên thực tế quy định này có khá nhiều bất cập.
Cụ thể, chủ đầu từ khi phát triển dự án nhà ở thương mại, khu đô thị trung; cao cấp. Đơn vị tư vấn thiết kế phải thiết kế không gian, kiến trúc, cảnh quan phù hợp với nhóm đối tượng khách hàng hướng tới. Do vậy, việc buộc phải dành 20% tổng diện tích đất ở để xây dựng nhà ở xã hội sẽ khiến cho kiến trúc, cảnh quan, không gian chung của dự án không đồng bộ, thiếu mỹ quan, giảm sức hút của Dự án theo phân khúc Chủ đầu tư hướng đến.
Ngoài ra, người mua nhà ở xã hội trong dự án nhà ở thương mại thuộc khu đô thị đều phải đóng các khoản phí quản lý, phí dịch vụ, tiện ích cao cấp. Điều này, sẽ gây rất nhiều khó khăn cho cuộc sống sinh hoạt hằng ngày của người mua nhà ở xã hội.
Bên cạnh đó, giá bán nhà ở xã hội ở khu vực nội thành trong dự án trung cao cấp buộc phải ở mức cao. Điều này dẫn đến người có thu nhập thấp khó có thể mua được nhà ở xã hội.
Hiện nay doanh nghiệp trình một dự án dù là dự án thương mại hay nhà ở xã hội thì đều phải phù hợp quy hoạch. Theo quy định, các dự án nhà ở xã hội thì được tăng hệ số sử dụng đất lên 1,5 lần. Tuy nhiên, trên thực tế quy hoạch tổng thể 1/2000 đã có hệ số sử dụng đất nên khi thực hiện quy hoạch 1/500 không thể tăng hệ số riêng cho đất nhà ở xã hội thêm 1,5 lần. Đồng thời quy định cho tăng hệ số sử dụng đất lên 1,5 lần nhưng không được tăng tầng cao và dân số nên cũng rất khó thực hiện.
Để góp tiếng nói giải quyết thực trạng trên, mới đây Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) đã ban hành công văn gửi Thủ Tướng Chính Phủ và Bộ Xây dựng về việc “góp ý Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định thuộc lĩnh vực quản lý nhà nước của Bộ Xây dựng”. Trong đó có kiến nghị cần cơ chế “linh hoạt” đối với 20% quỹ đất xây nhà ở xã hội theo quy định.
HoREA cho rằng quy định bắt buộc dành quỹ đất 20% xây dựng Nhà ở xã hội trong dự án thương mại theo Điều 5 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015; được sửa đổi, bổ sung tại khoản 4, Điều 1 Nghị định 49/2021/NĐ-CP ngày 01 tháng 4 năm 2021 của Chính Phủ, thực sự không linh hoạt và có rất nhiều bất cập.
Cụ thể, nội dung được sửa đổi theo khoản 4 Điều 1 Nghị định 49/2021/NĐ-CP: “2.Trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô sử dụng đất nhỏ hơn 2 ha tại các đô thị loại đặc biệt và loại I hoặc nhỏ hơn 5 ha tại các đô thị loại II và loại III thì chủ đầu tư không phải dành quỹ đất 20% và có nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất cho toàn bộ diện tích đất của dự án theo quy định của pháp luật về đất đai”.
Ông Lê Hoàng Châu chủ tịch HoREA cho biết Hiệp hội nhận thấy, Nghị định 49/2021/NĐ-CP chỉ quy định 01 phương thức chủ đầu tư phải xây dựng nhà ở xã hội trong dự án nhà ở thương mại có quy mô diện tích từ 2 ha trở lên, nhưng đã bãi bỏ phương thức “chuyển giao quỹ nhà ở tương đương giá trị quỹ đất 20%” mà trước đây đã được quy định tại khoản 2 Điều 5 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP là không hợp lý, thiếu tính khả thi và không phù hợp với yêu cầu của thực tiễn.
Đề xuất giải pháp tăng Nhà ở xã hội
Ông Châu nhấn mạnh: “Bởi lẽ, các dự án nhà ở thương mại (khu đô thị, khu nhà ở) rất đa dạng về phân khúc thị trường từ cao cấp đến bình dân; Đa dạng về quy mô diện tích từ dưới 1 hec-ta đến vài chục, hàng trăm, thậm chí hàng ngàn hec-ta, nên cần có cơ chế phù hợp để chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ dành một phần quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội.
Do vậy, có những dự án nhà ở thương mại phù hợp để xây dựng nhà ở xã hội trên quỹ đất 20% của dự án; nhưng có nhiều dự án nhà ở thương mại không phù hợp để xây dựng nhà ở xã hội trên quỹ đất 20% của dự án. Nếu có cơ chế “chuyển giao quỹ nhà ở tương đương giá trị quỹ đất 20%” mà trước đây đã được quy định tại khoản 2 Điều 5 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP thì vừa sát với thực tiễn, vừa có được quỹ nhà ở xã hội nhiều hơn với giá thành hợp lý hơn, phù hợp hơn với khả năng tài chính của đối tượng hưởng chính sách nhà ở xã hội”.
Ông Lê Hoàng Châu nêu ví dụ: “Chủ đầu tư Dự án nhà ở thương mại cao cấp “B” tại phường An Phú, thành phố Thủ Đức có quy mô diện tích 2 ha nên phải dành 4.000 m2 đất để xây dựng nhà ở xã hội trong dự án theo quy định của Nghị định 49/2021/NĐ-CP. Chủ đầu tư đã mua lại quyền sử dụng đất khu đất này với giá bình quân 80 triệu đồng/m2 dẫn đến chi phí giải phóng mặt bằng 4.000 m2 lên đến 320 tỷ đồng và đây là chi phí hợp pháp được tính vào chi phí đầu tư nhà ở xã hội, nên mặc dù dự án nhà ở xã hội này được miễn tiền sử dụng đất, nhưng giá thành nhà ở xã hội tại đây có thể lên đến 35-40 triệu đồng/m2 thì không thể làm nhà ở xã hội được nữa vì giá bán nhà quá cao.
Nếu xác định giá trị quỹ đất 4.000 m2 này theo giá thị trường để hoán đổi quỹ đất khác hoặc quỹ nhà ở xã hội khác có giá trị tương đương thì Nhà nước sẽ có nhiều nhà ở xã hội hơn ở vị trí khác và giá bán nhà ở xã hội phù hợp hơn”.
Từ thực tế trên, HoREA nêu kiến nghị: “Đề nghị sửa đổi, bổ sung Khoản 1 và Khoản 2 Điều 5 Nghị định 100/2015/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung tại Khoản 4 Điều 1 Nghị định 49/2021/NĐ- CP) để đảm bảo phù hợp với quy định tại Khoản 2 Điều 16 Luật Nhà ở 2014 quy định chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội, trên cơ sở gần như khôi phục lại một số nội dung của Khoản 1 và Khoản 2 Điều 5 Nghị định 100/2015/NĐ-CP (trước khi được sửa đổi, bổ sung tại Khoản 4 Điều 1 Nghị định 49/2021/NĐ-CP)”.
Cụ thể, Điều 5 Nghị định 100/2015/NĐ-CP quy định về Quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội đối với các dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị:
1. Chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị, không phân biệt quy mô diện tích đất tại các đô thị từ loại 3 trở lên và khu vực quy hoạch là đô thị từ loại 3 trở lên phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong các đồ án quy hoạch chi tiết hoặc tổng mặt bằng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật dành để xây dựng nhà ở xã hội, hoặc phải dành 20% quỹ nhà ở của dự án để làm nhà ở xã hội.
Chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị đó có trách nhiệm trực tiếp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên quỹ đất 20% (trừ trường hợp Nhà nước thu hồi quỹ đất 20% để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội bằng nguồn vốn ngân sách và trường hợp chủ đầu tư không có nhu cầu tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội thì chuyển giao quỹ đất này cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án).
2. Trường hợp dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị có quy mô sử dụng đất dưới 10 ha thì chủ đầu tư dự án được lựa chọn hình thức hoặc dành quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội quy định tại Khoản 1 Điều này, hoặc chuyển giao quỹ nhà ở tương đương với giá trị quỹ đất 20% tính theo giá đất mà chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước tại thời điểm chuyển giao để sử dụng làm nhà ở xã hội, hoặc nộp bằng tiền tương đương giá trị quỹ đất 20% theo giá đất mà chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước nhằm bổ sung vào ngân sách địa phương dành để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên phạm vi địa bàn”.
